2021年合肥房地产新政八条解析：限购政策对市场的影响与区域分析

时间：2024-12-30作者：admin分类：合肥资讯浏览：604评论：0

2021年4月6日，合肥发布房地产“八项新政”，从此拉开了进一步收紧限购的序幕。根据我之前文章对限购政策的分析，八项新政中的前四项对于市场来说是有实实在在的分量的。

一是增加土地供应，主要是稳定市场预期。第二条是实行学位制度，其主要目的是缓解一些地区教育资源严重短缺的问题。三是进一步限制热点地区采购，主动为市场降温。四是对热点楼盘实行“抽签+限售”，规范新房销售，抑制二手房涨价冲动。

在这四项限购措施中，第三项无疑是最有力的。根据我之前对合肥优质和低质量行业的分析，合肥限购区域基本覆盖二级以上行业。也就是说，合肥市内优质楼盘或升值潜力较大的地区基本都受到限购。

从某平台合肥3月、4月二手房成交情况看，成交量从3168套大幅下降至2118套，减少1/3。与此同时，均价也从18608元/平方米下降至17543元/平方米。，下降-5.7%。新政对市场的降温作用可以说是立竿见影的。

其中，限购区成交量从775套大幅下降至352套，可以说腰斩，但均价上涨1.8%；非限购区成交量从2393套下降至1766套，降幅超过1/4，均价下跌3.5%。

限购区内受影响最严重的是50中东、西部学校和168玫瑰园学校的学区，均出现不同程度的下滑。不过，由于数据太小，误差可能会很大，实际情况应该不会那么糟糕。

从重点学区房成交情况来看，学位制度的实施对学区房的影响不大，甚至造成了相对弱势学区房的房价大幅上涨。例如，48中，环比增幅达到37.6%。 45中、42中、46中单学区增幅均达到10%以上。

这和我之前的猜测并没有太大区别。实行学位制度的本意是为了缓解部分学校教育资源短缺的问题，但实际上却减少了学位供给，变相加剧了学费的稀缺，导致单学区房也变得越来越稀缺。如此受欢迎，进一步推高了学区房（“”）的价格。

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从各板块成交情况来看，环比涨幅最大的仍是河内48中学区、河内中心区（45中学+42中学）、滨湖46中学区、翡翠路西政府区（50中新校），从某种意义上说，这全归功于学位制度。

从各板块成交量来看，肥西、肥东、长丰县由于没有限购，受新政影响最小，成交量变化不大。值得注意的是，除长江路以北老火车站附近成交量大幅下降外，市区内仅瑶海新站区域受新政策影响最小。

类似的还有包河区二环路、包河工业园区等。包河工业园区主要受滨湖限购溢出影响。也就是说，这些交易基本不受影响的板块，大多是资产等级在3级以下的低质量板块。这既是板块轮动的结果，也与没有进一步限购有关（“”）。

从环比涨幅来看，肥西、北城、新站区、姚海东等大部分地区，特别是长丰东部新中心周边房价出现一定轮动。个人认为，热点地区限购的进一步收紧，加速了城市需求从优质行业向低质量行业的溢出，造成优质行业向低质量行业的轮动。

由于热点地区新房价格与二手房价格反比很大，因此近期合肥购房的主要策略是购买新房。因此，很多粉丝问我要不要卖掉手里的房子，腾出资金和房票去买新房。这就是我对这个问题的回答，看看吧。

虽然今年合肥将推出大量优质土地出让，但从拍卖到挂牌至少需要半年时间。这意味着，今年出售的土地最早要到明年才能对外出售。俗话说，远水不能解决近水问题。合肥热点地区新房短缺的情况可能会持续半年以上。

从每年涌入合肥的外来居民来看，我认为目前热点地区的土地储备远远不能满足市场需求。因此，即使热点地区进一步限购，也无法改变优质板块新房供应远超需求的局面。因此我们看到，新政之后，限购地区的房价很难下跌，热点地区的新开发将成为常态。

如果你的房子是优质板块的优质资产，可能是二级或以上，我觉得没必要冒着错过的风险去买一套新的。毕竟，买新房的概率很低。如果一年之内买不到新房，你就有麻烦了。您可能会错过优质资产继续升值的机会（“”）。

如果你的房产属于低质量板块的3级及以下资产，我觉得你还是可以碰碰运气的。即使最终没有买到新房，至少也可以通过购买优质二手房来优化资产配置。

新政后，合肥房价整体上涨已基本结束。切不可因资产轮动而去追逐劣质行业的劣质资产。一旦市场降温，你可能会被困很长一段时间。

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