合肥10大涨价最狠学区房曝光，南小+45中双本部学区房涨幅惊人

前段时间，北京西城区正式实行“多校划片”，引发热议。

合肥落地后，虽未实施相关政策，但购房者对学区房的关注度依然很高。

PART 壹

合肥10大涨价最狠学区房曝光

今日，本站依据安居客的数据，对 2020 年这 5 个月的情况进行了统计。统计出了涨幅最高的 10 个小区，以及降幅最高的 10 个小区。

10大涨的最狠小区

从数据表中，我们可以看出以下信息：

南小与 45 中双本部学区房的人民巷 18 号小区，其涨势较为显著。在 5 个月的时间里，每平方米上涨了 8611 元。

据悉，该小区近日有不少单价 5 万+的房源成交了。这些房源的成交使得整体均价得到了拉升。

链家数据表明，人民巷 18 号存在一套房子。这套房子面积仅有 28.08㎡。它挂牌 5 天后就完成了成交。成交价格为 141 万。折合下来的单价是 50214 元/㎡。

科大附中进驻高新，为片区的二手房带来了显著的增长。然而在我个人的观点里，这样的房价涨幅蕴含着极大的泡沫。学区的实际实力究竟怎样，还需要看后续的发展情况。

涨幅较高的 10 大小区主要集中在庐阳、高新、包河、蜀山这些地方。这些小区的学区都是合肥的老牌名校。从这些情况可以看出，优质学区有着超强的溢价力。

10大跌的最狠小区

从降价数据表中，我们可以看出以下信息：

10 大降幅最高的小区里，首位的是庐阳成套局小区。该小区的学区是六安路小学加 45 中。其降幅达到了 5871 元/㎡。

安居客数据显示，该小区 2019 年的均价大概是 2.6 万。2020 年 2 月和 3 月，房价涨到了 3.2 万每平方米。如今，房价又回落到了 2.6 万。所以出现了如此巨大的降幅。

02、降价幅度较高的小区，大多位于庐阳，为什么呢？

合肥的顶级学区房在一方面大多位于庐阳。这些学区房有不同的档次和价格，并且价格的波动也比较明显。

另一方面，大多数学区房房龄较老，随市场变化比较大。

合肥顶级学区房非常强势

通过具体案例可以看出，合肥顶级学区房的实力非常强劲。

庐阳有一套房子，面积是 41 平米，单价为 4.6 万每平方米，总价是 190 万。

还有这套28平米的房子，总价140万，单价4.98万/㎡。

至于合作化经济广场基本都是5万+/㎡。

政务方面，蓝蝶苑的小户型，其挂牌价格为 4.8 万/㎡。一套 45 平米的房子，总价达到了 218 万。

翻看，蓝蝶苑小户型的价格，房东基本挂牌都是在4万+/㎡。

滨湖的师范附小加 46 中学区房文华阁，有一套房源，面积约 33 平米，总价 145 万，单价是 4.35 万/㎡。

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PART 贰

合肥248家学区房最新房价曝光

近8成都在涨

根据安居客数据，笔者也统计了合肥248家学区房最新房价。

政务区

政务区有 18 家顶级学区房，今年以来，除了天鹅湾花园之外，其他的全部都涨价了。

近年，奥体小学与 50 中的名声较为显著。临近的岸上玫瑰、栢悦公馆、蓝蝶苑等小区，其房价都上升到了 3 万/㎡。然而，奥体是新校区，其教育质量还需要进行考量。不过，奥体的硬件设备是很厉害的。

此外，栢悦公馆这个小区抛开学区因素来看，非常适合改善居住的人。蓝蝶苑这个小区抛开学区因素来看，也非常适合改善居住的人。而顶级学区对于这些小区来说更是一个加分项。

从长期来看，政务奥体加上 50 中学区房还有一定的上涨空间。要是想买的话，尽量避开那些老旧小区，而商品房或者 70 年公寓的学区房是可以买的，其升值潜力依然很大。

浅水湾小区换了金地物业后，小区环境得到了大幅度的改善。并且在奥体小学加上 50 中学区的助力下，2020 年预计会有一波不小的上涨空间。

奥体小学很不错，政务西园新村小学也非常不错，翠庭园小学同样非常不错。并且这些学校周边小区的房价涨幅都很高。

庐阳区

庐阳 72 家小区中，5 个月时间里涨价幅度比较高，最高涨了 8611 元/㎡；同时降价幅度也比较高，最高跌了 5871 元/㎡。

庐阳南门小学加上 45 中学区房在合肥九区中房价较高。其均价大多在 3 万/㎡之上。合作化经济广场的房价已达 5 万+/㎡。

在庐阳区购买学区房时，如果是冲着学区去的，那么宁可选择购买一个小户型的顶级学区房，比如南小、45 中等学校的学区房，也不要贪图便宜去购买名义上实力很强的学区房。

从价格方面能够看出，不同的学区之间价格存在很大差异。例如，45 中本部加上南小或者六安路，价格通常在 3 万以上；而 42 中本部加上南小的价格就稍差一些，基本处于 2.5 万每平方米左右，这种差异十分明显。

建议先购买南小单学区房，它比南小加 45 中的房价便宜。等孩子上完小学后，再购买 45 中单学区房，这种情况下房价也比南小加 45 中的双学区房便宜很多。

滨湖区

滨湖学区房一共有 26 个。今年以来，上涨的小区有 21 个。上涨小区的占比非常高。

46 中与师范附小的双本部学区房属于滨湖的一档学区房。在房价方面，基本上都处于上涨的态势。其中，除了回迁房滨湖家园之外，其他的房价基本都在 2.5 万以上。

滨湖二档学区的屯溪路小学（滨湖校区）以及第 46 中学（本部），今年以来房价大多都达到了 2.3 万以上，其涨势较为明显。

滨湖三档学区包含合肥师范附小（二小、三小）以及第 48 中学，这个学区显得弱势许多。该小区较为老旧，房价普遍处于不高的水平。

综合来看，若要在滨湖购买学区房，应在一档、二档内进行选择。不然的话，还是考虑其他区域会比较好。

蜀山区

蜀山区的 27 家学区房中，有 20 个小区在涨价，有 7 个小区在降价。

通和易居同辉南苑是一匹很大的黑马。在仅仅 5 个月的时间里，它的涨幅达到了 6259 元/㎡。并且，该小区的均价达到了 3.6 万/㎡。

其中，不乏一些小户型挂到了4万+。

蜀山学区不错。考虑小区环境的话，有很好的小区并不多。如果两方面因素都要考虑，建议选择万科金域华府，因为它的品牌、物业和学区都不错。

置业蜀山学区房的话，建议选择五十中加上安居苑小学的组合。在这个组合中，万科金域华府和通和易居同辉是价值较高的地方，并且它们的二手房涨势非常快。

高新区

高新区的 27 家学区房里，涨价的小区有 24 个。同时，只有 3 家小区出现了降价的情况。

梦园小学和梦园中学（北区）的学区房因为科大附中的进驻而涨势显著。一些环境不好、物业较差的小区，甚至 70 年公寓，都挂出了 2 万+、3 万+的价格。

笔者个人认为，价格处于非常高的状态。后期的溢价能力到底会怎样呢？这需要看教育实力。倘若教育实力不像大家期望的那样，那么价格也会逐渐回落。

所以即使是投资，也一定不要盲目。

经开区

经开区的 33 家学区房中，有 6 家是降价的；有 27 家是涨价的。

经开区目前最好的学校为 168 玫瑰园学校。绿城玫瑰园在经开学区房中房价最高。由于学区、品质、环境等多方面的加持，其二手房均价已达 3 万+/㎡。

168 东西校区去年的中考实力较为出色。这带动了学区房的价格普遍上涨。在这些学区房中，铜冠花园、翰林府邸等小区的涨幅比较高。

在经开区购买学区房时，要避免购买 40 年公寓。有些小区虽然宣传可以挂学区，但如果生源满了，第一批被剔除的往往就是公寓。

包河区

包河区的学区房一共有 31 家。其中有 24 家是涨价的。另外还有 7 家是下降的。

包河区最好的学区是青年路小学与 48 中组合，以及屯溪路小学与 48 中本部组合。其二手房整体的均价为 2 万+/㎡。

包河区 48 中的教育实力较为出众。然而，与 45 中、42 中相比，它略逊一筹。并且，包河区多为老旧小区，这使得二手房的整体均价仅停留在 1.8 - 1.9 万/㎡。所以，房价能够突破 2 万/㎡的小区数量并不多。

瑶海区

瑶海的学区组合中最好的是和平小学加 38 中。在 15 家学区房里，今年以来有 11 家在涨价，还有 4 家在降价。

瑶海的教育资源相较于蜀山和庐阳而言较为薄弱。它的整体均价大概在 1.5 万/㎡上下，最高也仅为 20453 元/㎡。在瑶海，宝业城市绿苑、鼎元府邸等是不错的选择。

PART 叁

学区房三大本质要看清

当前的学区房，价格高的离谱，当也有几点现象要看清：

1、不是所有学区房都是真学区房

根据教育实力，以及对房价的溢价力来看，合肥真学区房只有：

政务有奥体与 50 中天鹅湖；庐阳有 45 中分别与南小、六安路小学组合，还有南小与 42 中、六安路小学与 42 中、45 中与安庆路三小的组合；经开是 168 玫瑰园；蜀山有安居苑本部与 50 中西；滨湖是师范附小与 46 中双本部……

其余的，都要稍差了些。

2、学区房高昂房价也存在一定泡沫

什么样的是泡沫？

科大附中进驻之后，周边的房价涨到了 3 万+。这里存在着很大的泡沫。实际上根本没有人会去出售这些房子。

与其关注高昂的挂牌价，不如多看实际成交价。

3、顶级学区房仍有上涨空间

通和易居同辉南苑卖到 3.6 万，文华阁卖到 3.5 万，蓝蝶苑小户型卖到 4 万+，难道就不涨了吗？

当然不是。从其学区实力不断展现出强劲态势以及在市场中呈现出稀缺性这两方面来看，可以看出它的上涨空间仍然是比较大的。

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总编点评

百瑞地产网、第一楼市总编 多多

合肥的学区房以及全国的学区房，都属于房产中价格最为昂贵的类型。将房产与入学进行捆绑，这既是一种筛选的门槛，同时也对楼市的发展起到了推动作用。是否存在泡沫呢？从“房住不炒”的意义上来看，是存在泡沫的，然而只要学区政策不发生改变，那么这种泡沫在短时间内就难以破裂……

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